Investir en Immobilier, faire le bon choix
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Comment investir en immobilier : choix de l’investissement et calcul de la rentabilité






Entendons-nous bien : Si vous envisagez un investissement immobilier uniquement dans le but d’y retirer un profit financier, alors ne le faite pas ! Si par contre vous êtes réellement passionné par l’immobilier, que vous savez apprécier un immeuble à l’état de ruine, que vous n’avez pas peur d’avoir quelques sueurs froides de temps à autre, alors c’est peut-être pour vous.



Quelles que soient vos motivations, l’immobilier ça ne s’improvise pas. Si c’est en faisant des erreurs que l’on apprend, en immobilier une erreur peut vous coûter cher. Mieux vaut donc prévenir que guérir.


La situation


Qu’il s’agisse du choix de votre habitation personnelle ou d’un pur investissement immobilier, la situation reste le critère prépondérant à prendre en compte. Si cela revêt une importance pour le jour où vous désirerez revendre, cela vaut également pendant la durée de l’investissement. Un bien mal situé se louera moins bien d’une part du point de vue du montant du loyer, mais surtout par rapport à la qualité du profil de candidats locataires qui se manifesteront.

Il n’y a pas de mauvaise ville ou région, chacune d’entre elle possède son lots de beaux et moins beaux quartiers. Si vous décidez d’investir dans une région qui n’est pas la vôtre, seul un professionnel vous guidera efficacement vers le bon choix.

Type d’investissement?


Pour répondre à cette question, vous devez vous interroger sur vos propres exigences et possibilités :


  • Quelle est le type de rentabilité que vous recherchez ?
  • Quel niveau de risque êtes-vous prêt à prendre ?
  • De quel budget disposez-vous ?
  • Quel est votre capacité d’emprunt ?
  • Etes-vous prêt à faire partie d’une co-propriété ou préférez-vous avoir la maîtrise complète d’un immeuble ?

Ce sont autant de critères qui détermineront le choix de l’investissement qui vous correspond le mieux.

La maison :Elle a l’avantage de répondre à une demande particulièrement soutenue que l’offre actuelle ne parvient pas à satisfaire. L’inconvénient réside dans le fait qu’il faut trouver un profil de locataire en mesure d’entretenir tous les extérieurs, ce qui n’est pas toujours une mince affaire.

La villa :Elle peut représenter un bon investissement pour autant que le prix d’achat soit en relation avec le loyer qu’il est raisonnable d’espérer. Par ailleurs, un loyer trop conséquent risque d’être un frein pour de nombreux profils de candidats locataires qui estimeront qu’il est préférable pour eux d’acquérir plutôt que de louer.

L’appartement : Pour autant que vous acceptiez le principe de la co-propriété et de tout ce que cela implique, il peut s’agir d’un bon choix d’investissement. Soyez par contre attentif, d’une part, au montant des charges communes qui risquent de se répercuter sur le montant du loyer et, d’autre part, aux travaux qui ont été votés par l’assemblée des co-propriétaires.

L’immeuble de rapport : Il représente sans aucun doute le meilleur choix d’investissement pour autant que l’on soit en mesure d’en supporter les coûts de rénovations lorsqu’il agit d’un immeuble à rénover. Au plus le nombre d’entité est important au plus la rentabilité, mais aussi les risques, seront élevés. Un immeuble de 3 ou 4 appartements nous semble être le choix le plus pertinent non seulement car il est plus facile à gérer mais aussi car son prix est plus facilement accessible qu’un immeuble composé d’une dizaine d’entité locatives.


Le loyer


Le montant du loyer est propre à chaque région mais aussi au type de bien auquel il se rapporte. De manière générale, les appartements ont tendances à se louer plus cher au mètre carré qu’une maison.

Notre conseil : ne cherchez pas à louer au plus haut prix. Il ne s’agit pas de vendre mais bien de louer. Ce qui compte, outre le fait d’être payé régulièrement j’en conviens, c’est surtout, à mon sens, d’être certain d’être face à des personnes soigneuses, respectueuses et capables de vous restituer le bien que vous leur avez confié en bon état.

La difficulté avec des loyers trop élevés c’est que cela risque d’être un frein pour bon nombre de candidats, au point de vous retrouver face à des profils de candidats moins fiables mais à qui vous vous sentirez obligé de louer faute de mieux. C’est souvent comme cela que les ennuis commencent…


Comment calculer la rentabilité ?


La rentabilité d’un investissement représente le rapport entre ce qu’il vous coûte et ce qu’il vous rapporte. On a pour habitude de le comparer à ce qu’un compte en banque rapporte bien que cela n’ait rien de comparable en terme de motivation et de risque.


Voici une façon parmi d’autres de calculer la rentabilité d’un immeuble :

Loyer annuel - le précompte immobilier

Prix d’achat + frais d’achat + travaux à réaliser dans les 5 ans


Lorsque le résultat de ce calcul correspond à une rentabilité supérieure à 4 %, on estime qu’il s'agit à l’heure actuelle d’un investissement rentable, même si compte tenu des taux d’intérêts actuels certains se contentent même d’une rentabilité inférieure.

Précisons qu’avant la crise financière de 2008, la plupart des investisseurs exigeaient une rentabilité comprise entre 6 et 8 % minimum. Cela s’explique logiquement par des taux d’intérêt plus élevés également.

Remarque : Précisons enfin que la rentabilité ne doit jamais être l’unique moyen de fixer la valeur d’un immeuble. Il est en effet important d’acheter un bien en fonction de sa valeur intrinsèque, laquelle est fonction de sa situation, de ses surfaces, de son état général, de sa conformité urbanistique, etc et non simplement en fonction de la rentabilité qu’il permet d’obtenir.


Et la taxation ?

Quoi qu’on en dise, l’investissement immobilier résidentiel réalisé à titre privé reste, à l’heure actuelle, l’un des investissements les moins taxés. Les différents projets de taxer d’avantage les loyers sont toujours de simples projets depuis de nombreuses années.

Il faut dire qu’ils se heurtent à une réalité dans laquelle il est nécessaire d’augmenter le nombre de logements qui ne correspond pas à l’évolution démographique actuelle (sans parler des mouvements de populations futurs auxquels il semble difficile d’échapper et qu’il est nécessaire d’encourager l’investissement immobilier, ce qui serait tout à fait l’inverse d’une législation qui tenterait d’augmenter la taxation sur les loyers.


Pascal SAPERE



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