Qu’en est-il des vices cachés en cas de vente ?

Vous avez vendu votre maison et l’acquéreur vous contacte quelques semaines plus tard en vous demandant des comptes à propos de la découverte de vices dans le bien vendu. Quelle est votre responsabilité ?

Tout d’abord, il faut rappeler que la notion de vice caché prête à confusion. Contrairement à une idée reçue, il ne s’agit pas d’un défaut qui a été caché par le vendeur, mais d’un vice qui n’était tout simplement pas visible à l’occasion d’un examen normal du bien.

Le vice est apparent : Lorsque le défaut est apparent, le vendeur ne peut être tenu comme responsable puisque l’acquéreur aurait dû dans ce cas s’apercevoir du vice s’il avait procédé à un examen attentif des lieux, comme est tenu de le faire un acheteur normalement prudent et diligent. L’acheteur a toujours la possibilité de se faire accompagner par un architecte ou un entrepreneur qui peut l’aider à découvrir ce type de vice plus facilement.

Qu’en est-il du vice caché ? La plupart des compromis de vente et des actes authentiques prévoient que le vendeur n’accorde aucune garantie contre les vices cachés. Cette clause est parfaitement légale mais elle ne peut s’appliquer que pour autant que le vendeur n’avait pas connaissance du vice caché. Autrement dit, l’acquéreur garde la possibilité de pouvoir démontrer que le vendeur avait connaissance du vice même si cette preuve est difficile à rapporter, d’autant que le vendeur est présumé de bonne foi.

Le vendeur est un professionnel de l’immobilier : c’est une exception à la règle qui permettra à l’acquéreur de se retourner contre le vendeur qui dans ce cas est présumé connaître l’existence du vice. Par contre, lorsque les deux parties sont des professionnels, la situation est de nouveau inversée car le vendeur professionnel pourra dans ce cas s’exonérer de sa responsabilité, l’acquéreur étant lui-même un professionnel qui aurait dû déceler le vice même caché.

Le vendeur est un particulier qui a lui-même procédé aux travaux : De nouveau, le principe selon lequel le vendeur peut s’exonérer de sa responsabilité est mis à mal dans la mesure où le vendeur particulier a lui-même procédé aux travaux qui sont la cause du vice caché. Dans ce cas, il pourrait donc voir sa responsabilité engagée, à moins de signaler à l’acquéreur qu’il a procédé à une série de travaux lui-même pour lesquels il ne peut garantir l’absence de vices.